Президент Джордж Буш пообещал сделать США «обществом собственности» и попытался продвигать домовладение через налоговые льготы, помощь в виде авансовых платежей и ряд других программ. В 2004 году это, вероятно, выглядело как хорошая ставка — доля домовладения в США выросла до 69 процентов с 64 процентов в середине 1990-х годов. Но Буш потерпел неудачу. Спустя всего несколько лет спад жилищного пузыря, последовавший за финансовым кризисом и рецессией, привел домовладение в панику:

Во время кризиса президент Барак Обама сделал слишком мало для защиты прибыли от владения, которой американцы пользовались в конце 1990-х и начале 2000-х годов. Обиженный непокорным Конгрессом и внутренним отвращением к спасению граждан, которые принимали плохие решения в сфере недвижимости, Обама принял только скромную программу по сокращению потерь права выкупа. В результате домовладение упало до уровня, невиданного с середины 1960-х годов. Сейчас он восстанавливается, но если наступит очередной спад, все ставки отменены.

Итак, когда люди потеряли все эти дома, что с ними случилось? Некоторые дома были раскуплены более финансово обеспеченными домовладельцами, которые искали второй или третий дом для аренды. Некоторые были переданы банкам или традиционным компаниям по управлению имуществом. Но во время кризиса появился новый тип домовладельцев: Уолл-стрит.

Во время кризиса финансовые компании — частные акционерные компании, хедж-фонды, управляющие активами и инвестиционные фонды недвижимости — скупили большое количество недвижимости в залоге и сдали их в аренду арендаторам. Некоторые из громких имен включают Blackstone Group LP, Cerberus Capital Management и Tricon Capital Group Inc.

Часть этой деятельности по покупке была предназначена для покупки дешевых домов, а затем продажи их с целью получения прибыли. Но некоторые компании поняли, что могут заработать больше денег, сохраняя дома и сдавая их в аренду. Доклад экономистов Джеймса Миллса, Рейвена Моллоя и Ребекки Заруцких, опубликованный в 2015 году, посвящен исследованию появления так называемой крупномасштабной бизнес-модели «покупка в аренду». Mills et al. Они четко определили стратегию — по их оценкам, в 2014 году этими инвесторам принадлежало только 0,14 процента жилого фонда США. Но они обнаружили, что 6 процентов в целом принадлежат корпоративным инвесторам, что является гораздо более значительной частью рынка.

Эта новая бизнес-модель также не была временной чертой кризисной экономики — напротив, покупка в аренду, кажется, превращается в постоянную и растущую особенность рынка жилья. Патрик Кларк из Bloomberg News сообщил, что после падения с 2012 года, покупки домов игроками с Уолл-стрит увеличились в 2017 году. Компания Amherst Capital Management LLC, сама являющаяся игроком в этом сегменте, сообщила, что значительная часть этого роста приходится на такие города, как Атлантик-Сити Шарлотт и Северную Каролину. Amherst также установил, что отрасль консолидируется, поскольку несколько крупных игроков поглощают мелких. Более того, компания сообщает, что секьюритизация доходов от аренды одной семьи становится все более распространенной практикой.

Переход Уолл-стрит в аренду для одной семьи имеет ряд потенциальных недостатков. Прежде всего, хотя эта практика все еще представляет собой лишь небольшой кусочек общенационального рынка, Mills et al. сообщают, что его влияние в нескольких местах было значительным. В городах и районах, где инвесторы с Уолл-стрит владеют крупными частями рынка, эти крупные компании могут использовать свою власть для повышения арендной платы в целых кварталах. Это, в свою очередь, может способствовать кризису арендной платы, от которого страдают многие крупные города страны.

Уолл-стрит также могут поставить под угрозу качество. Местное господство может позволить им просто игнорировать нужды арендаторов, особенно в городах без сильной защиты арендаторов.

Но самое тревожное влияние может оказать американская мечта о домовладении. Все чаще молодые американцы, желающие купить дома, будут конкурировать с крупными корпоративными арендодателями. Есть ряд причин, по которым конкуренция не будет благоприятствовать начинающему домовладельцу. Крупные землевладельцы имеют в своем распоряжении дешевое финансирование — секьюритизированные облигации, продажи акций REIT, тогда как физическим лицам приходится полагаться на ипотеку. Крупные арендодатели могут также ценить дом больше из-за высокой арендной платы, которую их власть на местном рынке позволяет им выживать из арендаторов.

Большинство американцев, как правило, имеют большую часть своего богатства в своих домах. Если меньше молодых американцев смогут покупать дома, они упустят повышение цен на жилье, и прибыль пойдет на корпоративных акционеров, которые, как правило, являются богатыми людьми. Таким образом, рост модели арендодателя с Уолл-стрит может сдерживать накопление богатства среднего класса в США. Это было бы очень нежелательной перспективой в то время, когда средний и низший классы видели значительное падение своего богатства.

Правительству США следует серьезно задуматься о том, хочет ли оно, чтобы крупные компании-игроки осуществили мечту о домовладении. Ситуация может потребовать введения налога на корпорации или владельцев жилья, которые контролируют большую часть жилья в определенном районе, а также на меры по оказанию помощи американцам со скромными средствами для покупки домов. Другими словами, возможно, пришло время дать второй шанс обществу Буша.