Второе российское IPO в 2020-м: что важно знать о размещении «Самолета»




Кто и как проводит размещение

Группа «Самолет» — один из крупнейших российских застройщиков жилья, работающий на рынке с 2012 года. «Самолет» строит около 1,39 млн кв. м недвижимости и входит в топ-10 крупнейших застройщиков жилья в России. Партнером ГК «Самолет» в нескольких проектах выступает Максим Воробьев, брат губернатора Подмосковья Андрея Воробьева.

«Самолет» разместит на Московской бирже 5,1% акций в диапазоне ₽950 — ₽1100 за бумагу. Это соответствует предполагаемой оценке акционерного капитала компании до предложения в диапазоне ₽57–66 млрд. Размещение «Самолета» — первое IPO частной компании в России с 2017 года.

В рамках IPO инвесторам будет предложено до 3 078 968 обыкновенных акций компании. Объем предложения соответствует от ₽2,9 млрд до ₽3,4 млрд при условии размещения всех акций. Сбор заявок на участие в IPO завершается 28 октября. Торги бумагами «Самолета» стартуют 29 октября под тикером SMLT.

Глобальным координатором размещения выступает «ВТБ Капитал», который станет совместным букраннером IPO вместе с BCS Global Markets. «Открытие Брокер» выступает соорганизатором по предложению в России, а CFC Management — финансовым консультантом «Самолета» в рамках IPO.

Компания планирует направить привлеченные средства на приобретение новых участков и финансирование начала строительства уже входящих в портфель проектов.

Кому сейчас принадлежит группа «Самолет»:

  • Павел Голубков — 47,5% акций
  • Михаил Кенин — 37,5%
  • Игорь Евтушевский — 10%
  • Менеджмент — 5%

Менеджмент «Самолета» впервые сообщил о планах выхода на IPO в 2016 году. Компания была близка к первичному размещению в 2018-м, но тогда оно не состоялось.

Плюсы «Самолета»

Рост бизнеса. В 2019 году выручка «Самолета» в годовом выражении увеличилась на 33%, а EBITDA — на 72%. За 9 месяцев 2020 года объем реализации недвижимости увеличился на 21%, до ₽41 млрд. Продажи в Москве выросли на 125%, до ₽13,7 млрд. А чистая прибыль выросла на 40%, до ₽688 млн. К 2024 году компания намерена увеличить количество активных проектов до 23 и ввести в эксплуатацию около 1,8 млн кв. м жилой недвижимости.

География деятельности. «Самолет» работает в московском регионе — самом большом рынке недвижимости России. По итогам 2019 года 6% всех реализованных площадей в нем пришлись на группу «Самолет» — девелопер стал вторым по объемам продаж в регионе и пятым в целом по России.

Крупнейший земельный банк среди российских застройщиков. Он составляет примерно 15 млн. кв. м. и оценивается приблизительно в 176,9 млрд. Около 30% участков находятся в стадии застройки. Все активы компании оценены в ₽200,1 млрд.

Спрос на недвижимость. Он достаточно высок благодаря госпрограмме льготной ипотеки, низким ипотечным ставкам в целом и расширению программы материнского капитала и других социальных выплат.

Дивидендная политика. «Самолет» будет выплачивать акционерам 33-50% чистой прибыли по МСФО. Также девелопер установил минимальный уровень дивидендных выплат акционерам на уровне ₽5 млрд ежегодно — эти деньги будут направлены при любой долговой нагрузке.

Минусы «Самолета»

Аналитик ГК «Финам» Наталия Пырьева выделила следующие факторы риска:

  • зависимость спроса на недвижимость от численности населения, деловой активности в регионе и трендов трудовой миграции;
  • возможность изменений в законодательстве;
  • динамику экономического развития в регионах присутствия и зависимость от макроэкономических показателей и своевременного доступа к финансированию.

Начальник управления торговых операций на российском фондовом рынке «Фридом Финанс» Георгий Ващенко отметил другие факторы:

  • низкий free-float — доля акций, находящихся в свободном обращении, что несет риски низкой ликвидности бумаг;
  • отсутствие маркет-мейкера и периода ценовой стабилизации.

«Клиентам предлагают бумагу, которая в ближайшие 2 года заведомо не войдет в 1-2 эшелон, и при этом не гарантируют минимально комфортных условий после размещения», — добавил он.

В середине октября гендиректор группы «Самолет» Антон Елистратов говорил, что среднесрочной задачей «Самолета» в статусе публичной компании будет доведение доли акций в свободном обращении до 30–40%.

Еще один риск — программа реновации, которую осуществляет московская мэрия. На него указала сама компания в меморандуме к IPO. Программа предполагает строительство до 2032 года около 40 млн кв. м. жилья. Московские власти планируют вводить по 1,3 млн кв. м в год, что составляет 16% общего объема предложения на первичном рынке города по итогам 2019 года, сказано в меморандуме.

По мнению «Самолета», реновация может негативно отразиться на продажах работающих в столице застройщиков, так как в будущем они столкнутся со снижением спроса.

После IPO «Совкомфлота» котировки компании обрушились. Это повторится с «Самолетом»?

Первое российское IPO за последние годы — первичное размещение судоходной компании «Совкомфлот» — сопровождалось обвалом котировок в первый день торгов. Стоимость бумаг рухнула на 12,8% в первый час торгов, несмотря на размещение по нижней границе ценового диапазона. Котировки не восстановились до уровня цены размещения (₽105) до сих пор.

Это вызывает опасения, что похожая ситуация может произойти и с бумагами «Самолета» в первый день торгов

Георгий Ващенко считает, что повторение ситуации с падением котировок после старта торгов возможно. По его мнению, главный фактор, способствующий этому — максимальная аллокация частным инвесторам без локап-периода, как это было в случае с размещением «Совкомфлота». «Многие не ожидали высокой аллокации и ошибочно подавали на больший объем, чем реально хотели получить. А получив, начали активно продавать излишки на вторичном рынке, где отсутствовал неудовлетворенный спрос», — резюмировал Ващенко.

Аллокация — это процент удовлетворения заявок на покупку акции во время IPO. Зачастую он не велик, поскольку спрос на покупку бумаг во время IPO обычно превышает предложение. Высокая аллокация обычно означает низкий спрос со стороны инвестиционных фондов и крупных инвесторов.

Главный аналитик «Открытие Брокер» по российскому рынку Алексей Павлов отметил, что на динамику любых котировок сразу после IPO могут повлиять труднопредсказуемые краткосрочные рыночные тренды — поэтому повторение ситуации с «Совкомфлотом» возможно. Однако он подчеркнул, что оценивать успешность IPO правильно на более длинном горизонте.

Что будет с акциями «Самолета» после размещения?

Алексей Павлов оценил справедливую стоимость одной акции самолета в ₽1300. При этом он отметил, что если амбициозные планы компании по утроению EBITDA за 2021-2022 годы будут реализованы, то данная оценка окажется крайне консервативной.

«По нашим расчетам, капитализация «Самолета» составляет ₽59,4 млрд или ₽990 за одну акцию, а стоимость бизнеса (EV) — ₽73,4 млрд. Объявленная цена размещения в диапазоне ₽950-₽1100 за одну акцию предполагает оценку капитализации в диапазоне ₽57-₽66 млрд. На наш взгляд, акции «Самолета» оценены справедливо, а потенциал к средней цене IPO составляет 3,6% без учета дивидендов», — считает Наталия Пырьева из «Финама» .



Добавить комментарий