Российский рынок офисной недвижимости переживает структурную трансформацию. По данным аналитиков, доля небольших помещений площадью до 200 кв. м достигла 74% в общем объеме предложения, увеличившись на треть за последние два года.
Эксперты инвестиционно-консалтинговой компании Ricci и группы компаний «Сумма Элементов» отмечают, что еще в 2022-2024 годах этот показатель не превышал 40%. Участники рынка прогнозируют дальнейшее укрепление тренда — к концу 2025 года малые офисы могут занять до 90% рыночного предложения.
Ключевой драйвер изменений — экономическая политика ЦБ. Высокая ключевая ставка сделала кредиты малодоступными для бизнеса, вынуждая компании оптимизировать расходы на аренду. Параллельно на рынке сохраняется влияние тренда на гибридный формат работы, снижающий потребность в больших офисных пространствах.
«Рост интереса покупателей к мелким лотам привел к увеличению доли таких предложений», — констатирует директор по аналитике Forma Ольга Павлик.
Особой популярностью пользуются ультракомпактные помещения до 100 кв. м, на которые приходится около половины всех сделок купли-продажи.
Новая рыночная реальность создает уникальные практики. Несколько инвесторов объединяют свои небольшие блоки для сдачи единому крупному арендатору. По словам экспертов, такая модель будет только расширяться, компенсируя дисбаланс между предложением мелких лотов и спросом на просторные помещения.
Однако у тренда есть и риски. Офисные здания, проданные в «мелкую нарезку», в будущем могут столкнуться с проблемами управления из-за множества разрозненных собственников. Но пока девелоперы вынуждены ориентироваться на модель распродаж для быстрого возврата капитала в условиях дорогих кредитов.
