ссийский рынок доверительного управления и коллективных инвестиций по итогам третьего квартала составил 10,5 трлн руб. Об этом свидетельствуют оценки рейтингового агентства «Эксперт РА». С начала года объем активов под управлением УК вырос почти на 1 трлн руб. Это сопоставимо с приростом за аналогичный период 2020 года. Однако если в прошлом году основным локомотивом роста выступала розничная часть бизнеса, то в этом основной прирост обеспечили активы ЗПИФов. По словам директора по страховым и инвестиционным рейтингам «Эксперт РА» Дианы Сергиенко, только по итогам третьего квартала прирост активов ЗПИФов составил 308 млрд руб.

В значительной степени рост объема ЗПИФов в третьем квартале был обусловлен существенной положительной переоценкой рыночных активов в отдельных ЗПИФах для квалифицированных инвесторов, отмечает госпожа Сергиенко. Уверенно растет и число персональных и розничных ЗПИФов недвижимости. На конец третьего квартала объем активов в последнем классе фондов, по оценкам «Эксперт РА», увеличился на 45,5%, до 86 млрд руб.

Рентный подход

По оценкам Accent Capital, за три квартала активы рыночных ЗПИФов коммерческой недвижимости выросли на 9,6 млрд, до 33,7 млрд руб. Это сопоставимо с ростом за весь 2020 год. В качестве объектов инвестирования розничных фондов коммерческой недвижимости выступает в первую очередь недвижимость торговая и складская. По оценкам Accent Capital, объем логистической недвижимости в таких ЗПИФах вырос по итогам девяти месяцев на 7,4 млрд руб., до 15,2 млрд руб., торговая недвижимость прибавила только 2,7 млрд руб., до 15,8 млрд руб. Объем офисной недвижимости снизился с 3,2 млрд руб. до 2,5 млрд руб., гостиничный же бизнес до сих пор не представлен.

Разборчивость управляющих связана с пандемией коронавируса, которая по-разному влияет на разные сегменты коммерческой недвижимости. По мнению гендиректора УК «Велес Траст» Дмитрия Осипова, последнее ухудшение эпидемиологической ситуации и новый ноябрьский локдаун показывают, что вирус с нами надолго, и это еще более ускоряет перестройку поведения потребителей товаров и влияет на предпочтения управляющих.

Однако рост ключевой ставки влечет за собой рост ставок по депозитам, а они для частного инвестора зачастую являются бенчмарком для оценки доходности рентного фонда. И при примерно равных доходностях инвестор может выбирать более безопасный банковский депозит. «Поэтому в случае дальнейшего роста ключевой ставки управляющие во избежание оттока инвесторов будут за счет индексации арендных ставок стараться повышать доходности рентных фондов»,— считает Дмитрий Ярцев. Но, как отмечает Андрей Богданов, гросс-доходность (доходность до уплаты вознаграждений/расходов за управление и налогов) во всех секторах недвижимости результативнее ставок по вкладам, поскольку недвижимость по определению более рисковый класс активов, требующий больше премии в доходности.