Российский рынок ипотеки замер в ожидании больших перемен. С 1 февраля вступают в силу жёсткие ограничения по льготной программе для семей с детьми, и это уже влияет на поведение банков и покупателей.
Как пишет издание «Российская газета» со ссылкой на данные исследования девелопера «Мармакс», почти 20% россиян стремятся успеть оформить кредит по старым правилам. Чтобы уложиться в срок, почти треть готова купить квартиру на ранней стадии строительства, 15% согласны на меньшую площадь, а 10% — на менее престижный район. Однако около половины респондентов предпочитают выжидать, надеясь на смягчение условий после ожидаемого снижения ключевой ставки ЦБ.
Это ожидание уже приводит к заморозке программ в отдельных банках, включая «Т-банк» и «Россельхозбанк», и спаду активности. Руководитель управления коммерческих сервисов компании «Мангазея» Юлия Архангельская прогнозирует снижение числа сделок в январе на 15-20% по сравнению с декабрем, а в феврале и марте — на 30-40% от пиковых значений конца 2025 года.
Новые правила кардинально меняют игру. Как поясняет риелтор-эксперт Мария Бархударян, теперь семья сможет получить только один льготный кредит, оба супруга обязаны стать созаемщиками, а привлечение «донора» с ребёнком исключается. Также ожидаются региональные лимиты по стоимости жилья и запрет на покупку малогабаритных квартир.
«Эти шаги сделают программу адресной для тех, кто действительно нуждается в жилье», — подчёркивает Бархударян.
На практике программа трансформируется в инструмент для базовой покупки. Операционный директор Genesis Group Оксана Иванова предполагает, что спрос сместится к рациональным решениям: семьи станут дольше выбирать жильё площадью 50-70 кв. м в массовом сегменте, понимая, что второго шанса не будет.
Несмотря на грядущие коррективы, программа уже стала флагманом рынка. По данным доцента Финансового университета Исмаила Исмаилова, с 2018 года более 1,5 млн семей получили кредиты на сумму свыше 7,2 трлн рублей. В конце 2025 года доля таких сделок в Москве достигала 91%. Однако ограничения по максимальной сумме кредита (12 млн для столичного региона и 6 млн для остальных) оставались сдерживающим фактором.
